Mange nye boligudlejere undersøger, hvordan den sagnomspundne virksomhedsordning ved udlejning af bolig kan bruges.

Og det er en rigtig god idé. For når du udlejer bolig, er der en række ting, som er vigtige at have styr på. En af de ting er skatteordningen. Hvis du udlejer en bolig, så bliver din boligudlejning betragtet som erhvervsudlejning. Det betyder groft sagt to ting.

1. At dine lejeindtægter er skattepligtige
2. At du har mulighed for at vælge mellem tre forskellige skatteordninger med hver sine fordele

De tre skatteordninger er hhv. personskatteloven, kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen. Alle skatteordninger har sine særlige fordele og ulemper. Vi vil komme ind på alle skatteordninger her, men det er virksomhedsordningen ved udlejning, vi vil have størst fokus på.    

Generelt giver virksomhedsordningen flest fordele for langt de fleste boligudlejere. Men, og der er altid et men, så kan tungen på vægtskålen være et spørgsmål om, hvor meget restgæld, du har i boligen, og om du betaler topskat.

Betaler du fx hverken topskat eller har få eller ingen renteomkostninger forbundet med boligen, så kan det måske være, at personskatteloven er den optimale løsning for dig.

Dét, og meget mere, bliver du klogere på i blogindlægget her.

Virksomhedsordning ved udlejning – hvad er fordelene?

Virksomhedsordningen er den skatteordning, der giver adgang til flest skattemæssige fordele som udlejer. Vi giver de vigtigste fordele til dig, der er boligudlejer. På samme tid er det også den skatteordning, der kræver mest administrativt arbejde.  

Men lad os først se nærmere på skattefordelene, og så kan vi fortælle dig om de administrative opgaver bagefter.

En af de helt store fordele ved virksomhedsordningen ved udlejning, er, at du får en høj skatteværdi af dine renteudgifter, hvis du har gæld i boligen. Du får nemlig fuldt fradrag for dine renteudgifter via virksomhedsskatteordningen. Derfor er ordningen smart at bruge, hvis du har gæld i boligen.

Virksomhedsordningen giver også fordele i forbindelse med overskuddet i boligen. Overskuddet kan du opspare i ordningen, og det beskattes med 22 %. Det giver yderligere to fordele. Først og fremmest kan overskuddet bruges til at afdrage gælden med lavt beskattede midler, som de andre ordninger ikke giver dig mulighed for.

Du kan også vælge at udbetale overskuddet til dig selv. Det overskud du hiver ud, bliver beskattet igen fra 22 % til din personlige skat. Hvis du betaler topskat, kan der være gode grunde til at lade overskuddet stå i ordningen. Overskuddet kan i stedet bruges til at udjævne din indkomst, hvis du i en periode modtager en lavere løn.

På den mindre sjove side er virksomhedsordningen også den absolutte administrative sværvægter. For at bruge ordningen skal du adskille din privat- og boligudlejningsøkonomi. Det betyder, at du skal have en separat konto til din boligudlejning, hvis du vil have skattefordelene.

Hvis du har brug for hjælp til at beregne din boligudlejnings skat og fradrag i virksomhedsordningen, kan du bruge vores online værktøj. Hvis du har problemer med noget, kan du altid komme i kontakt med en af vores boligudlejningseksperter i chatten.

Når du er færdig, får du en komplet oversigt, der fortæller dig, hvilke præcise og tal du skal skrive på din forskudsopgørelse og selvangivelse.

Er du ikke interesseret i det, er du mere end velkommen til at læse videre.

Hvad er alternativerne til virksomhedsordningen?

Der er to alternativer til virksomhedsskatteordningen, som vi nævnte i begyndelsen af indlægget. De hedder kapitalafkastordningen og personskatteloven. Lad os begynde med den første.

Kapitalafkastordningen giver adgang til at beregne et kapitalafkast på din boligudlejning. Hvis du bruger kapitalafkastordningen, vil du betale mindre skat af en del af overskuddet. Det er selve kapitalafkastet, som du betaler mindre i skat af.

Administrativt er løsningen ikke nær så tung som virksomhedsskatteordningen, fordi du hverken behøver at oprette en særskilt bankkonto eller lave bogføring, som det fx er tilfældet i virksomhedsskatteordningen. Kapitalafkastordningen er især god at bruge, hvis du har meget lav eller ingen gæld i din bolig. Det skyldes, at du skal afdrage gælden med fuldt beskattede midler, når du gør brug af kapitalafkastordningen. Det er fx omvendt i virksomhedsordningen.

Selve kapitalafkastet reguleres efter markedsrenten, og derfor udgør den en procentsats. Markedsrenten har de seneste år været på 0 %, og det er den også i skrivende stund (nov. 2020). Det betyder desværre, at brugere af ordningen ikke får nogen økonomisk gevinst, fordi satsen på kapitalafkastet er 0 %.

Kapitalafkastordningen giver altså først reel værdi til dig, når markedsrenten stiger. Så længe kapitalafkastet er på 0, får du ikke skattemæssige fordele ved at bruge kapitalafkastordningen. Og da kapitalafkastordningen kun adskiller sig fra de almindelige skatteregler på kapitalafkastgrundlaget, er der i øjeblikket ikke forskel på, om du vælger at bruge kapitalafkastordningen eller personskatteloven.

Personskatteloven er det lette alternativ til virksomhedsordningen

Personskatteloven er standardløsningen på skat. Det vil sige, at det er den løsning, du automatisk møder på skat.dk. For at bruge en af de andre skatteordninger, skal du aktivt vælge enten kapitalafkastordningen eller virksomhedsskatteordningen.

I personskatteloven beskattes overskuddet, som var det helt almindelig lønmodtagning. Det vil sige, at du ikke får de skattefordele, som vi beskrev foroven ved kapitalafkastordningen (som i øjeblikket heller ikke er meget værd) eller virksomhedsskatteordningen. Ordningen kender du altså, fordi du med al sandsynlighed har brugt den som lønmodtager på et tidspunkt i dit liv. Hvis vi tager de administrative briller på, er personskatteloven altså den mest enkle metode, men den er bestemt ikke den mest fordelagtige metode, fordi den samlede skat er høj.

Sådan får du adgang til virksomhedsordningen

Der er som udgangspunkt tre veje til virksomhedsordningen.

1. Du kan lære loven at kende selv
2. Du kan få hjælp ved at gå til en revisor
3. Du kan bruge Digital Revisor og blive klar til at indberette i 5 nemme trin

Virksomhedsskatteordningen er i mange tilfælde den skatteordning, der giver de fleste fordele, men det er også den sværeste ordning at bruge, fordi den er kompleks. Kompleksiteten gør virksomhedsordningen svær at forstå for de fleste, der ikke er uddannede revisorer. Dem der prøver at lære virksomhedsordningen selv, ender typisk med at lave fejl, der giver skattesmæk.

Hvis du vil prøve selv, skal du se nærmere på rubrik 147 på dit oplysningsskema. Her tilvælger du ordningen. Vær opmærksom på, at skat kan finde på at ændre i rubrikkerne fra tid til anden.

Som anden mulighed kan du også gå til en revisor. Det er en god løsning, hvis du gerne vil have styr på sagerne, men revisorer tager normalt også en høj pris, og derfor kan værdien af fradragene føles lav.

Til sidst kan du også bruge Digital Revisor. Vi har udviklet et online værktøj, der giver dig evnerne til at bruge virksomhedsordningen ved udlejning helt selv. Vi har pakket lovgivningen ind i værktøjet, som beregner dine fradrag, når du indtaster de oplysninger, vi beder dig om.

Du klarer det hele i 5 enkle trin, og bagefter får du at vide, hvilke tal du skal udfylde i de forskellige rubrikker på Skat.dk. Hvis du har brug for det, hjælper vi dig hele vejen vores chat.

Har du brug for hjælp til virksomhedsordningen?

Virksomhedsordning ved udlejning? Det er ikke så svært på Digital Revisor. Hop ind på Digital Revisor og læs meget mere om, hvordan vi kan hjælpe dig lige her.

Du kan også besøge skat.dk og læse mere om de særlige skatteordninger for boligudlejere.