Mange nye boligudlejere undersøger, hvordan den sagnomspundne virksomhedsordning ved udlejning af bolig kan bruges.
Og det er en rigtig god idé. For når du udlejer bolig, er der en række ting, som er vigtige at have styr på. En af de ting er skatteordningen. Hvis du udlejer en bolig, så bliver din boligudlejning betragtet som erhvervsudlejning. Det betyder groft sagt to ting.
- At dine lejeindtægter er skattepligtige
- At du har mulighed for at vælge mellem tre forskellige skatteordninger med hver sine fordele
De tre skatteordninger er hhv. personskatteloven, kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen. Alle skatteordninger har sine særlige fordele og ulemper. Vi vil komme ind på alle skatteordninger her, men det er virksomhedsordningen ved udlejning, vi vil have størst fokus på.
Generelt giver virksomhedsordningen flest fordele for langt de fleste boligudlejere. Men, og der er altid et men, så kan tungen på vægtskålen være et spørgsmål om, hvor meget restgæld, du har i boligen, og om du betaler topskat.
Betaler du fx hverken topskat eller har få eller ingen renteomkostninger forbundet med boligen, så kan det måske være, at personskatteloven er den optimale løsning for dig.
Dét, og meget mere, bliver du klogere på i blogindlægget her.
Indholdsfortegnelse
Virksomhedsordning ved udlejning – hvad er fordelene?

Virksomhedsordningen er den skatteordning, der giver adgang til flest skattemæssige fordele som udlejer. Vi giver de vigtigste fordele til dig, der er boligudlejer. På samme tid er det også den skatteordning, der kræver mest administrativt arbejde.
Men lad os først se nærmere på skattefordelene, og så kan vi fortælle dig om de administrative opgaver bagefter.
En af de helt store fordele ved virksomhedsordningen ved udlejning, er, at du får en høj skatteværdi af dine renteudgifter, hvis du har gæld i boligen. Du får nemlig fuldt fradrag for dine renteudgifter via virksomhedsskatteordningen. Derfor er ordningen smart at bruge, hvis du har gæld i boligen.
Virksomhedsordningen giver også fordele i forbindelse med overskuddet i boligen. Overskuddet kan du opspare i ordningen, og det beskattes med 22 %. Det giver yderligere to fordele. Først og fremmest kan overskuddet bruges til at afdrage gælden med lavt beskattede midler, som de andre ordninger ikke giver dig mulighed for.
Du kan også vælge at udbetale overskuddet til dig selv. Det overskud du hiver ud, bliver beskattet igen fra 22 % til din personlige skat. Hvis du betaler topskat, kan der være gode grunde til at lade overskuddet stå i ordningen. Overskuddet kan i stedet bruges til at udjævne din indkomst, hvis du i en periode modtager en lavere løn.
På den mindre sjove side er virksomhedsordningen også den absolutte administrative sværvægter. For at bruge ordningen skal du adskille din privat- og boligudlejningsøkonomi. Det betyder, at du skal have en separat konto til din boligudlejning, hvis du vil have skattefordelene.
Hvis du har brug for hjælp til at beregne din boligudlejnings skat og fradrag i virksomhedsordningen, kan du bruge vores online værktøj. Hvis du har problemer med noget, kan du altid komme i kontakt med en af vores boligudlejningseksperter i chatten.
Når du er færdig, får du en komplet oversigt, der fortæller dig, hvilke præcise og tal du skal skrive på din forskudsopgørelse og selvangivelse.
Er du ikke interesseret i det, er du mere end velkommen til at læse videre. Du kan også besøge vores side om boligudlejning.
Hvad er alternativerne til virksomhedsordningen?

Der er to alternativer til virksomhedsskatteordningen, som vi nævnte i begyndelsen af indlægget. De hedder kapitalafkastordningen og personskatteloven. Lad os begynde med den første.
Kapitalafkastordningen giver adgang til at beregne et kapitalafkast på din boligudlejning. Hvis du bruger kapitalafkastordningen, vil du betale mindre skat af en del af overskuddet. Det er selve kapitalafkastet, som du betaler mindre i skat af.
Administrativt er løsningen ikke nær så tung som virksomhedsskatteordningen, fordi du hverken behøver at oprette en særskilt bankkonto eller lave bogføring, som det fx er tilfældet i virksomhedsskatteordningen. Kapitalafkastordningen er især god at bruge, hvis du har meget lav eller ingen gæld i din bolig. Det skyldes, at du skal afdrage gælden med fuldt beskattede midler, når du gør brug af kapitalafkastordningen. Det er fx omvendt i virksomhedsordningen.
Selve kapitalafkastet reguleres efter markedsrenten, og derfor udgør den en procentsats. Markedsrenten har de seneste år været på 0 %, og det er den også i skrivende stund (nov. 2020). Det betyder desværre, at brugere af ordningen ikke får nogen økonomisk gevinst, fordi satsen på kapitalafkastet er 0 %.
Kapitalafkastordningen giver altså først reel værdi til dig, når markedsrenten stiger. Så længe kapitalafkastet er på 0, får du ikke skattemæssige fordele ved at bruge kapitalafkastordningen. Og da kapitalafkastordningen kun adskiller sig fra de almindelige skatteregler på kapitalafkastgrundlaget, er der i øjeblikket ikke forskel på, om du vælger at bruge kapitalafkastordningen eller personskatteloven.
Personskatteloven er det lette alternativ til virksomhedsordningen
Personskatteloven er standardløsningen på skat. Det vil sige, at det er den løsning, du automatisk møder på skat.dk. For at bruge en af de andre skatteordninger, skal du aktivt vælge enten kapitalafkastordningen eller virksomhedsskatteordningen.
I personskatteloven beskattes overskuddet, som var det helt almindelig lønmodtagning. Det vil sige, at du ikke får de skattefordele, som vi beskrev foroven ved kapitalafkastordningen (som i øjeblikket heller ikke er meget værd) eller virksomhedsskatteordningen. Ordningen kender du altså, fordi du med al sandsynlighed har brugt den som lønmodtager på et tidspunkt i dit liv. Hvis vi tager de administrative briller på, er personskatteloven altså den mest enkle metode, men den er bestemt ikke den mest fordelagtige metode, fordi den samlede skat er høj.
Sådan får du adgang til virksomhedsordningen

Der er som udgangspunkt tre veje til virksomhedsordningen.
- Du kan lære loven at kende selv
- Du kan få hjælp ved at gå til en revisor
- Du kan bruge Digital Revisor og blive klar til at indberette i 5 nemme trin
Virksomhedsskatteordningen er i mange tilfælde den skatteordning, der giver de fleste fordele, men det er også den sværeste ordning at bruge, fordi den er kompleks. Kompleksiteten gør virksomhedsordningen svær at forstå for de fleste, der ikke er uddannede revisorer. Dem der prøver at lære virksomhedsordningen selv, ender typisk med at lave fejl, der giver skattesmæk.
Hvis du vil prøve selv, skal du se nærmere på rubrik 147 på dit oplysningsskema. Her tilvælger du ordningen. Vær opmærksom på, at skat kan finde på at ændre i rubrikkerne fra tid til anden.
Som anden mulighed kan du også gå til en revisor. Det er en god løsning, hvis du gerne vil have styr på sagerne, men revisorer tager normalt også en høj pris, og derfor kan værdien af fradragene føles lav.
Til sidst kan du også bruge Digital Revisor. Vi har udviklet et online værktøj, der giver dig evnerne til at bruge virksomhedsordningen ved udlejning helt selv. Vi har pakket lovgivningen ind i værktøjet, som beregner dine fradrag, når du indtaster de oplysninger, vi beder dig om.
Du klarer det hele i 5 enkle trin, og bagefter får du at vide, hvilke tal du skal udfylde i de forskellige rubrikker på Skat.dk. Hvis du har brug for det, hjælper vi dig hele vejen vores chat.
Har du brug for hjælp til virksomhedsordningen?
Virksomhedsordning ved udlejning? Det er ikke så svært på Digital Revisor. Hop ind på Digital Revisor og læs meget mere om, hvordan vi kan hjælpe dig lige her.
Du kan også besøge skat.dk og læse mere om de særlige skatteordninger for boligudlejere.
Kære Digital revisor
Tak for en rigtig god artikel omkring virksomhedsordning ved udlejning.
Jeg har et par spørgsmål som jeg ville sætte enormt meget pris på at få svar på da jeg har svært ved at finde det andre steder.
Vi har boet i vores lejlighed i 10 år som er købt privat. Nu vil vi gerne udleje da vi har fundet anden bolig.
Vi vil gerne udleje hele lejligheden, hele året. Derfor er der tale om erhvervsmæssig udlejning. Efter at have undersøgt mulighederne ser det klart ud til at virksomhedsordningen er den bedste. Derfor har jeg følgende spørgsmål:
1) Kan i bekræfte at det fortsat er muligt som i skriver at afdrage gæld (realkreditlån) inden for virksomhedsordningen altså afdrage gælden med lavt beskattede midler?
– Hvis ja, hvordan trækkes denne gæld (lånet) ind i virksomheden?
2) Hvis der ved salg (om 30 år) er afdraget 2 mio. inden for virksomheden. Er salget fortsat skattefrit? Eller er der tale om opsparet overskud i virksomheden?
På forhånd mange tak
Dbh Mathias
Hej Mathias
Det er nogle skarpe spørgsmål, du stiller. Jeg vil anbefale dig at prøve vores chatfunktion på hjemmesiden. Her sidder vores kloge revisorhoveder og hjælper med lignende spørgsmål.
Mvh
Lars
Gælder ovenstående også for udlejning af dele af en landbrugsejendom gennem fx AirBnB?
Hej Lasse
Hvis du udlejer gennem Airbnb, bliver dine lejeindtægter automatisk indberettet til Skat. Airbnb og Skat lavede en aftale om det tilbage i 2019. Derfor behøver du ikke tænke over skatteordninger, hvis du udlejer gennem Airbnb.
Hvis du udlejer en del af din bolig, og du selv bor i den uden at benytte Airbnb, kan du svare skat på 2 måder. Den ene kaldes regnskabsmetoden og den anden tager udgangspunkt i et bundfradrag (bundfradragsmetoden). Har du brug for hjælp til det, kan vores værktøj hjælpe dig. Du kan også læse mere om det i følgende blogindlæg, som jeg linker til nedenunder. Du er også velkommen til at skrive til os i chatten nederst til højre.
Link til blog: https://digitalrevisor.nu/skat-af-lejeindtaegt/
Mvh
Lars
Digital Revisor
Kære digital revisor,
Tak for en god artikel. Jeg har de samme spørgsmål som Mathias stillede d. 7. marts.
Ville det være muligt at dele svaret i tråden?
På forhånd mange tak
Mange hilsner,
Sara
Hej Sara
Det kan vi godt.
1. Du kan fortsat afdrage gælden i virksomhedsordningen med lavt beskattede midler. Det kan du, hvis du bruger virksomhedsordningen og fx bruger overskuddet (som du betaler 22 % af) til at betale af på lånet for boligen, du udlejer. Hvordan du gør det rent praktisk, kan jeg ikke give et generelt svar på her, da lån kan være skruet sammen på forskellige måder. Vores værktøj hjælper bl.a. med at håndtere dit overskud, og hvordan det hele indberettes korrekt til skat.
2. Salget af din udlejningsbolig er ikke skattefrit, hvis du har ikke boet i den. I den forbindelse laver man i stedet en avanceopgørelse. Har du boet i den, kan du muligvis sælge den skattefrit, men det er typisk en vurderingssag, hvornår man lever op til et skattefrit salg. Du skal kunne bevise, at du har boet i boligen fx ved at bevise, at du har haft forbrug af el, vand og varme der, og måske købt pizzaer fra det lokale pizzaria – ja sågar et billede fra den nytårsfest, du har holdt i huset, kan bevise, at du har haft et reelt liv i boligen. Det er heller ikke nok, at du kun har boet der i en måned. Har du boet der i over et år, er det typisk rigeligt. Det er som nævnt en vurderingssag, hvor flere forhold skal gennemgås. Vores værktøj varetager også, hvordan et salg et af boligen skal indberettes til Skat.
Jeg håber, du kan bruge min svar til noget – ellers vil jeg altid henvise til vores chatfunktion.
Mvh
Lars
Digital Revisor
Hej Digital Revisor,
Tak for artiklen samt svarene på spørgsmålene her i tråden. I forlængelse af Sara og Mathias’ spørgsmål, så vil jeg høre, om man skal betale Am-bidrag ved brug af virksomhedsordningen?
Er det rigtigt forstået, at man laver sit separate regnskab for virksomhedsordning, som fx. nedenstående?
Regnskab eksempel (lejer betal acconto direkte til forsyningsselvskab)
Huslejeindtægten(5000)-udgifter (fx. Ejendomsskat-600 kr, Husforsikring-300 kr) = 4100 kr. overskud.
Overskudet beskattes med 22% (4100-(4100/100*22)), hvilket giver 3198 kr, som kan bruges til at afdrage på gælden/lånet for huset. Hvis lånets nettoydelse pr/måned er 3000 kr, vil der vel på bunden efter skat og afdrag på lån være 198 kr?
Håber ovenstående giver mening…
Vh Mikkel Berg
Hej Mikkel
Du skal betale AM-bidrag, men det håndterer skat for dig, når du skriver, hvilke indtægter du har ifm. din udlejning.
Angående dit regnskab er det i princippet rigtigt, hvad du skriver, men det er lidt forsimplet. Det skyldes bl.a., at du i virksomhedsorden fx også skal beregne en indskudskonto og et opsparet overskud. Udover det, er der også en hæverækkefølge at kende til. Det er beregninger som disse der gør, at Skat anbefaler udlejere at gå til en revisor, hvis de gerne vil bruge virksomhedsordningen og dens fordele.
Vi har lavet et værktøj, der håndterer og beregner disse ting for boligudlejere som dig, så du kan følge reglerne til en rimelig pris og ikke behøver at gå til en fysisk revisor. Skriv endelig til os i chatten eller lav en gratis bruger for at prøve vores værktøj af.
Mange hilsner
Lars
Digital Revisor