Parcelhusreglen for udlejere

Står du til at skulle sælge dit hus eller din lejlighed, kan parcelhusreglen være vejen til et skattefrit salg. Har din bolig været udlejet, kan beboelseskravet dog spænde ben for den mulighed.  

Det betyder dog ikke, at et skattefrit salg er helt udelukket for dig. Vi har gennemgået en række skattesager, for at kunne give et svar på, hvad skattestyrelsen ligger vægt på i deres vurdering af skattefrit salg af udlejningsejendomme.

Men først ser vi nærmere på selve Parcelhusreglen.

Hvad er parcelhusreglen?

Parcelhusreglen er en skatteregel, der giver mulighed for at sælge sin ejendom uden at betale skat af fortjenesten, hvis man lever op til en række betingelser. Reglen gælder primært for enfamiliehuse, rækkehuse, ejerlejligheder og sommerhuse, som ejeren har brugt til helårsbeboelse eller fritidsformål.

Dermed er det i udgangspunktet ikke muligt at sælge boligen, du udlejer, skattefrit, fordi det netop er en bolig, du hverken har brugt til helårsbeboelse eller fritidsformål.
Du vil dog åbne for muligheden for et skattefrit salg, hvis du selv flytter ind i din udlejningsbolig i en tilstrækkelig periode. Hvad tilstrækkeligt betyder, kommer vi ind på længere nede.

Inden det vil vi nemlig kaste blikket nærmere på de overordnede betingelser for at bruge parcelhusreglen.

Betingelser for at bruge parcelhusreglen

Selve parcelhusreglen er beskrevet i ejendomsavancebeskatningsloven. For at opnå et skattefrit salg, skal følgende kriterier være opfyldt:

1. Boligen skal have tjent som din hovedbeboelse: Du skal have boet i boligen i en periode, inden du sælger den. Der er ingen fastsat minimumsperiode, men opholdet skal være ”reelt” og ikke kun på papiret i form af en bopælsregistrering på borger.dk. ”Reel beboelse” er et nøglebegreb, når det kommer til et skattefrit salg af din udlejningsbolig.
2. Grunden må ikke være for stor: Parcelhusreglen gælder kun for ejendomme, hvor grundarealet ikke overstiger 1.400 kvadratmeter. Hvis grunden er større, skal den kunne udstykkes, for at reglen kan gælde.
3. Ingen erhvervsmæssig brug af ejendommen: Boligen må ikke have været brugt erhvervsmæssigt, for eksempel som kontor eller butik. Dog accepteres mindre erhvervsmæssig brug i visse tilfælde.

Hvordan påvirker udlejning parcelhusreglen?

Hvis du har udlejet din bolig, skal du være opmærksom på, hvordan det påvirker din mulighed for at sælge skattefrit. Generelt gælder parcelhusreglen ikke for ejendomme, der er udlejet på salgstidspunktet, da de ikke anses som ejerens hovedbeboelse.

Der er dog to klare undtagelser:

1. Midlertidig udlejning: Hvis du for eksempel har udlejet din bolig i en kort periode, mens du var midlertidigt ude af landet, og du vender tilbage og bor i boligen igen inden salg, kan du stadig sælge skattefrit.
2. Delvis udlejning: Hvis du kun har udlejet en del af boligen, mens du selv har boet i resten, kan parcelhusreglen muligvis stadig anvendes. Det afhænger af omfanget af udlejningen, og hvordan boligen har været benyttet.

Hvordan kan du ellers opnå et skattefrit salg af din udlejningsbolig?

Selvom det kan lyde svært at opnå et skattefrit salg af din udlejningsejendom, kan det faktisk godt lade sig gøre. Vi har nemlig set nærmere på en række afgørelser fra Skatteministeriet, der kan kaste mere lys over, hvad der kan lade sig gøre og ikke gøre.

Vi har fundet en række punkter, der har været afgørende i nogle forskellige sager, og dem kan du læse mere om herunder.

Et spørgsmål om reel beboelse

I flere af skattesagerne, hvor en boligejer ikke har fået lov at trække avancen fra i skat, har personen ikke kunne påvise reel beboelse i ejerperioden.

Boligejeren skal med andre ord selv kunne bevise, at personen reelt har boet i ejendommen. Det kan bl.a. bevises ved at have benyttet boligen tilstrækkeligt og ved at have sin adresse registreret i boligen.

Men hvad vil det sige at bo reelt i sin ejendom? Vi har fundet frem til, at der både indgår en tids- og forbrugsdimension i vurderingen.

Et spørgsmål om tid – 8 uger var ikke nok

Det er ikke nok at flytte ind i ejendommen i et par uger efter din lejer er flyttet. En boligejer har fx argumenteret for et skattefrit salg på baggrund af, at familien var flyttet ind i deres udlejningsejendom i en periode på 8 uger hen over sommeren. I løbet af perioden var deres helårsbolig udlejet og ikke til rådighed for familien. Efter at have vendt tilbage til helårsboligen satte de udlejningsejendommen til salg, men avancen kunne ikke betragtes under parcelhusreglen, og dermed skulle der betales skat af fortjenesten.

Skatteministeriet betragtede de 8 uger som et kort ”ophold” snarere end reel beboelse. Det er således blevet vurderet, at denne beboelse var mere ”pro forma”, end den var reel.

Med de regler vi har været omkring på området, er det måske klart nok, at et ophold i 8 uger ikke er nok til at udløse et skattefrit salg. Men hvad er så?

Det kan vi ikke sige endegyldigt, men vi har læst om to sager, hvoraf den ene blev dømt til skattepligtig avance efter 6 måneders beboelse, og en anden blev fritaget at betale skat af avancen efter 8 måneders beboelse. Vi kan ikke generalisere og sige, at det er nok at bo der i mere end 6 måneder, men du skal i hvert fald indstille dig på at opholde dig i boligen i en længere periode.

Et spørgsmål om forbrug

I de ovenstående afgørelser hvor beboelsen var hhv. 6 og 8 måneder, blev personernes forbrug også taget i betragtning.

I sagen om beboelsen på 6 måneder, var der fx så lavt et vand- og elforbrug, at det ikke gav mening at tale om reel beboelse. Ejeren måtte dermed have opholdt sig andre steder også.

I den anden sag har ejeren bevist en reel beboelse bl.a. ved at vise, at de har haft et helt almindelig dansk forbrug af el, vand og varme. Andre udgifter såsom kontinuerlige bankudskrifter fra det lokale supermarked eller måske pizzeriaet kan også være med til at bevise, at man reelt har boet i ejendommen.

De afgørende faktorer for skattefrit boligsalg  

Vi kan ikke komme med en endelig vurdering nærmere end det, men det kan faktisk lade sig gøre. De mest afgørende faktorer i rettens vurdering er, at de kan se, at din beboelse har været reel og har varet i en tilstrækkelig lang periode.

Men hvad sker der egentlig, hvis din boligikke kan sælges skattefrit?

I næste afsnit gennemgår vi, hvordan skatten beregnes.

Sådan beregnes avanceskat

For at finde ud af, hvad du skal betale i skat af fortjenesten, hvis du ikke kan sælge skattefrit, kan du stille følgende regnestykke op.

Først og fremmest skal vi kende din anskaffelsessum. Til anskaffelsessummen skal du tillægge de penge, du har brugt på forbedringer og for hvert år, du har ejet ejendommen skal du lægge 10.000 kr. oveni.

Eksempel på beregning:

Du har købt en lejlighed for 4.000.000 kr. for 5 år siden og derefter lavet forbedringer i lejligheden for 150.000 kr. i den periode, du har udlejet den.

Her kan du lægge 200.000 kr. til din anskaffelsessum, fordi du får fradrag for dine forbedringer, og de 5 år der er gået, gør, at du kan lægge yderligere 50.000 kr. til.

Hvis du så sælger ejendommen til 4.500.000 millioner, skal du nu beregne avancen af de to tal.

4.500.000 – 4.200.000 = 300.000 i avance.

I dette tilfælde skal du betale skat af 300.000 kroner og ikke 500.000, da du kan fratrække 10.000 pr. år, du har ejet ejendommen og dineforbedringer.

Har du brug for hjælp til skat, udlejning, avanceberegning og indberetning?

Med Digital Revisors online værktøj får du nemt og hurtigt styr på skat, avanceberegning og indberetning. Værktøjet beregner automatisk skat ifm. din udlejning af bolig og henter samtidig alle de fradrag, du har ret til. Det bliver ikke meget nemmere – og hvis du har spørgsmål eller brug for hjælp, sidder vores erfarne support-team klar i chatten.

Prøv værktøjet gratis i dag.