I dette blogindlæg kan du blive klogere på skat ved udlejning af din bolig. Vi kommer også ind på reglerne for de forskellige typer af udlejning, skatteordninger samt fradragsberettige udgifter.
Når du udlejer en bolig eller et værelse i en bolig, modtager du en lejeindtægt hver måned fra din lejer, så længe udlejningen står på. Lejeindtægten er en del af din skattepligtige indtægt, og du skal derfor betale skat af den samlede lejeindtægt.
Selvom du skal betale skat af lejeindtægten, kan der være mange penge at hente hjem, hvis du kender til skattereglerne for boligudlejning, fx at du kan fratrække udgifter til bl.a. vedligeholdelse og istandsættelse. Desværre kan skattereglerne være ret komplekse og svære at forstå.
For at kunne lave den rette skatteberegning, skal du først finde ud af, hvilken type udlejning du driver.
Vi kan groft skelne mellem to typer af udlejninger, nemlig privat eller erhvervsmæssig udlejning. Du kan også have stødt på begreberne hhv. korttidsudlejning og langtidsudlejning.
Om du udlejer boligen på den ene eller anden måde, er der forskellige veje til, hvordan du kan svare skat af lejeindtægten.
Denne udlejningstype (også kaldet langtidsudlejning) henviser til udlejning af et hus eller en lejlighed, du ikke selv bor i, og som varer i 12 måneder eller mere ad gangen.
Det kan fx være nyerhvervede ejendomme, du har købt med henblik på boligudlejning eller et hus, du har haft til salg i en længere periode, men nu er flyttet ud af og udlejer i stedet.
Har du erhvervsmæssig udlejning kan du nemt og hurtigt få styr på både forskudsopgørelse og oplysningsskema med Digital Revisors værktøj.
Privat udlejning (eller korttidsudlejning) henviser til udlejning af en bolig, du som udgangspunkt ikke selv bor i.
For privat udlejning af bolig gælder, at du enten udlejer et værelse i din bolig mellem 1 og 12 måneder på et år eller udlejer hele boligen i en periode på mindre end 12 måneder på et år.
Udlejer du fx din bolig ifm. med et 4 måneders udlandsophold eller i weekender og ferier via platforme som Airbnb, er det privat udlejning. Ved korttidsudlejning kan du indberette skat af lejeindtægten på to måder, nemlig via bundfradrag og via regnskabsmæssigt fradrag.
Digital Revisors værktøj er ikke egnet til denne type skatteopgørelse, men du kan læse mere om reglerne for korttidsudlejning længere nede i indlægget.
Som boligudlejer vil du sikkert gerne vide, hvor meget du skal betale i skat af din lejeindtægt. Det afhænger selvfølgelig af, hvor meget du tjener på din boligudlejning, men også hvilken skatteordning, du vælger at benytte.
Når du har langtidsudlejning eller erhvervsmæssig udlejning, går Skat fra at betragte dig som privatperson til at være en mindre virksomhed - dog uden at du skal have et CVR-nummer.
I praksis betyder denne overgang, at du får et udvidet oplysningsskema på skat.dk, hvor du skal udfylde informationer om din lejeindtægt og eventuelle udgifter til vedligeholdelse, el, vand og varme og andre udgifter. Her skal du også vælge den skatteordning, der passer bedst til din økonomiske situation.
Ved erhvervsmæssig udlejning kan du vælge at beregne din skat via reglerne i personskatteloven, kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen:
I personskatteloven skal du svare skat af dit overskud, som var det helt almindelig løn fra dit arbejde. Det er dermed den mest enkle metode til at beregne skat af lejeindtægt.
Kapitalafkastordningen giver adgang til et kapitalafkast og er derfor mere skattemæssigt fordelagtig end personskatteloven. Det skyldes, at du betaler mindre i skat for en del af overskuddet, fordi kapitalindkomst beskattes lavere end personlig indkomst. I øjeblikket er kapitalafkastet ikke meget værd, fordi afkastet følger markedsrenten. Markedsrenten er 3 %, men det kan altid ændre sig.
Virksomhedsordningen er den skatteordning, der giver adgang til flest skattemæssige fordele. I denne ordning får du fx fuldt fradrag for dine renteudgifter og også mulighed for at opspare overskuddet til en lav skat på 22 %.
Vil du blive klogere på skatteordninger, kan du tage et kig på vores blogindlæg om skatteordninger. Du er også altid velkommen til at kontakte os i chatten.
Der findes en lang række fradrag, du kan udnytte som boligudlejer. For at få fradragene skal du fortælle skat, hvilke fradragsberettigede udgifter, du har haft i forbindelse med drift og vedligeholdelse af udlejningsboligen.
Det gør du i Skats forskellige rubrikker på forskudsopgørelsen og oplysningsskemaet. Vores værktøj sørger for, at du får en enkel oversigt, der viser, hvilke tal du skal skrive i dine rubrikker på skat.dk - og sikrer dig, at du får betalt den rigtige skat af lejeindtægten.
Vi har samlet en liste over fradragsberettigede udgifter ved erhvervsmæssig udlejning:
1. Ejendomsskatter: Som boligejer betaler du to slags boligskat: ejendomsværdiskat og grundskyld. Du betaler din boligskat via din forskuds- og årsopgørelse.
2. Vedligeholdelse: Der findes flere fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, bl.a. udgifter til malerarbejde, småreparationer og udbedring af slitage.
3. El, vand og varme: Du kan trække udgifter til el, vand og varme fra i skat, hvis din lejer betaler det via huslejen. Hvis lejeren betaler særskilt til et eller flere af disse, kan du ikke trække det fra i skat.
4. Vand-, kloak- og renovationsafgifter: Disse afgifter er nødvendige driftsomkostninger, når man ejer boligen, og disse udgifter kan derfor trækkes fra i skat.
5. Administration og revisorbistand til regnskabet: Du kan få fradrag for fx annonceudgifter samt udgifter til udlejningsplatforme som Boligportal eller Lejebolig. Det samme gælder selvfølgelig for udgiften til Digital Revisor.
6. Forsikring af ejendom
7. Skorstensfejer, snerydning og fejning
8. Kontingent til grundejerforening
Er du ny boligudlejer, der gerne vil blive klogere på Skat før, under og efter udlejning? Så kan du læse mere i vores guide til boligudlejning.
Her får du hjælp til at sætte huslejen, viden om hvordan dit skattekort ændrer sig og indblik i ejerforhold.
Har du svært ved at finde rundt i de mange regler og muligheder for fradrag? Og vil du også gerne undgå at betale for meget - eller for lidt - i Skat?
Hos Digital Revisor kan vi hjælpe dig med at betale korrekt skat af din lejeindtægt. Vores værktøj sætter dig i stand til at blive din egen revisor med blot 5 enkle trin, hvor du nemt kan beregne din skat og hente alle de fradrag, du har ret til.
Det kræver blot, at du indsætter dine indtægter og udgifter i forbindelse med din boligudlejning. Derefter beregner værktøjet din skat og sikrer dine fradrag.
Du får så en komplet oversigt, der viser dig, hvilke præcise tal, du skal udfylde i rubrikkerne på Skat. Tag et kig på de 5 trin til korrekt skatteberegning her.
Prøv vores værktøj i en gratis prøveversion ved at klikke på knappen forneden og lav en bruger.
Ved korttidsudlejning er der to måder at svare skat af lejeindtægten. Først og fremmest kan du gøre brug af bundfradragsmetoden, og ellers har du mulighed for at bruge regnskabsmetoden.
Hvis du udlejer din bolig eller en del af din bolig midlertidigt, kan du gøre brug af bundfradragsmetoden. Bundfradraget er et fuldt fradrag, indtil du overskrider et vist beløb, som ændrer sig undertiden og afhænger af en række faktorer omkring dit lejemål. Når du har modtaget lejeindtægter, der overstiger dit bundfradrag, skal du betale 60 % i skat af lejeindtægten. Vi anbefaler, at du altid holder øje med bundfradragsreglerne på skat.dk.
Når du vælger regnskabsmetoden betaler du skat af lejeindtægten, efter du har trukket dine faktiske udgifter fra i forbindelse med udlejningen. De faktiske udgifter er bl.a. el, vand, varme, vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar. Hvis du udlejer 10 % eller mere af din bolig, kan du også få fradrag på ejendomsskatten.
Der er overordnet 3 veje at gå for at indberette din boligudlejning til skat:
Brug et gør-det-selv-værktøj
Vi har lavet et værktøj, der gør boligudlejere i stand til at beregne skatten selv. Værktøjet indeholder 5 trin og for at komme i gang, skal du skrive dine indtægter og udgifter i forbindelse med udlejningen. Derefter beregner værktøjet din skat og finder alle de fradrag, du har ret til.
Til sidst står du med en oversigt, der viser dig, hvilke præcise tal, du skal skrive på din forskudsopgørelse eller selvangivelse.
Værktøjet holder styr på lovgivningen for boligudlejning fra A-Z, så du kun behøver at indsætte tallene.
Hvis du har spørgsmål til noget, er du altid velkommen til at skrive til os i chatten. En god fordel ved værktøjet er også, at du selv bliver sat ind i lovgivningen, bliver klogere på skat og undgår fejl.
Beregn det hele selv
Det er også en mulighed at beregne skatten selv. At beregne det hele selv kræver, at du har en god viden om skattereglerne og dine muligheder for at hente fradrag. Derudover er det også godt at kende til skat og de forskellige rubrikker, du skal skrive dine tal i for at få adgang til fradragene.
Der er meget information omkring det på nettet og hos Skat, som du også kan tale og skrive med om det.
Gå til en revisor
Den sidste måde at få styr på skat af lejeindtægter, er ved at gå til en revisor. En revisor vil overtage arbejdet og derefter få styr på din skat og indberetningen til Skat. Denne løsning er den mindst tidskrævende for dig, men det vil typisk også være den, der koster mest.
Hvis du skal sælge den ejendom, du udlejer, bør du kende til parcelhusreglen.
Er du ny boligudlejer? Få hjælp til husleje, økonomi og Skat her.
Bliv klogere på interessentskabet som virksomhedskonstruktion.
Søren Frichs Vej 42H, 8230 Åbyhøj
CVR: 38710168
+45 53 69 41 42
support@digitalrevisor.nu