At udleje sin bolig er for mange en givende investering, der giver mulighed for at tjene en ekstra mønt ved siden af ens almindelige arbejde. På samme tid er det også en større opgave at holde styr på indtægter og udgifter. I den forbindelse er det essentielt at kende mulighederne for fradrag ved udlejning, fordi du har mulighed for at fratrække nogle af dine udgifter.
Så mens du genererer passiv indkomst gennem din udlejning, kan du også optimere dine økonomiske fordele som boligudlejer.
I dette indlæg kan du blive klogere på de muligheder du har for at skatteoptimere din boligudlejning gennem skattefradrag.
Har du brug for hjælp til at finde alle de fradrag ved udlejning, du har ret til, så kan du oprette en bruger på Digital Revisor. Du kan prøve værktøjet gratis i en prøveversion, og hvis det er noget for dig, kan du købe adgang til det fulde værktøj, som hjælper dig med at hente alle dine fradrag, fratrække udgifter, beregne din skat og fortæller dig, hvordan du indberetter lejeindtægten, så det bliver korrekt.
Når du udlejer en bolig, skal du betale skat af lejeindtægten. Det er således vigtigt, at du indberetter indtægten korrekt til Skat. Skattereglerne varierer afhængigt af, om udlejningen betragtes som privat udlejning eller erhvervsmæssig udlejning.
Digital Revisor er et værktøj, der egner sig til udlejning i perioder på 12 måneder eller mere. Det kalder man også “erhvervsmæssig udlejning”. Det vil vi gå i dybden med om lidt.
Udlejer du din bolig engang i mellem og under 12 måneder om året, kan du bruge en indberetningsplatform og udnytte bundfradraget op til 33.500, hvis du udlejer under 4 måneder om året.
Hvis du udlejer over 4 måneder om året, kan du beregne dit bundfradrag ud fra en af Skats metoder. Læs mere om det her.
Som nævnt hjælper vi dig, der udlejer en lejlighed eller en bolig, som du ikke selv bor i, hvilket vil sige 12 måneder eller mere. Den type udlejning kaldes erhvervsmæssig.
Erhvervsmæssig udlejning refererer til langtidsudlejning af en bolig, du ikke selv bor i, typisk i perioder på mere end 12 måneder. Ved erhvervsmæssig udlejning betragtes du skattemæssigt som en mindre virksomhed, og du skal udfylde et udvidet oplysningsskema hos Skat. Her skal du angive lejeindtægter samt udgifter til vedligeholdelse, el, vand og varme. Du kan vælge at beregne skatten efter reglerne i personskatteloven, kapitalafkastordningen eller virksomhedsskatteordningen. Bemærk, at du ved erhvervsmæssig udlejning, hvor du ikke selv bor i boligen eller har haft den til rådighed i en periode af året, ikke skal betale ejendomsværdiskat.
Det er vigtigt at vælge den skatteordning, der passer bedst til din økonomiske situation, og sikre korrekt indberetning af lejeindtægter og fradrag til Skat. Du kan læse mere om skat ved udlejning og de forskellige skatteordninger her.
Et fradrag er et beløb, du er fritaget at betale skat af. Det fungerer således, at du har en skattepligtig indtægt fra din udlejning i form af den årlige husleje, og de fradrag der er, kan du modregne, hvorved du opnår en besparelse i skatten.
Et eksempel kunne være; Du har en lejeindtægt på 50.000 kr. – som udgangspunkt er denne indtægt skattepligtig. Du har så grundet slitage været nødt til at male boligen, og købt maling for 10.000 kr. – disse udgifter vil være fradragsberettigede. Derfor fratrækkes de din huslejeindtægt, så din skattepligtige indkomst nu er 50.000-10.000 = 40.000 kr. – du beskattes altså nu af et mindre beløb.
Mange fradrag beregnes automatisk, fordi det bliver indberettet til Skat af din arbejdsgiver eller af pengeinstitutter. Et almindeligt eksempel på det kan være din a-kasse, der automatisk indberetter, hvad du har betalt, så du automatisk opnår skattefradraget.
Det er jo selvfølgelig meget nemt, men når du udlejer bolig, har pengeinstitutter og andre indberetningspligtige virksomheder ikke samme mulighed for at se, hvad der præcist foregår af transaktioner i forbindelse med din udlejning, og de kan slet ikke se, om udgifterne er fradragsberettigede eller ej.
Du skal med andre ord selv sørge for at indberette dine tal til Skat korrekt. Så for at udnytte dine muligheder for fradrag ved udlejning af bolig, er det vigtigt, at du kender dem selv. Det er også vigtigt, at du gemmer kvitteringer, så du kan bevise, at du har brugt penge på ydelser og ting, du har fradrag for.
Der er en overordnet hovedregel, når det kommer til, hvad du kan få fradrag for. Juridisk set er din udlejning faktisk en virksomhed, hvilket gør dig til selvstændig erhvervsdrivende, og det faktum sætter os i stand til at definere, hvad du kan få fradrag for.
Den overordnede hovedregel er nemlig:
”Du har fradrag for de udgifter, der sætter dig i stand til at drive virksomhed.”
- Og hvad betyder det så? tænker du sikkert.
I den bredeste fortolkning af ovenstående, kan du argumentere for, at du har fradrag for rigtig mange udgifter. Det kunne fx være dit private internet, fordi du bruger internettet til at annoncere, når du har et ledigt lejemål. Men sådan er det desværre ikke. Det er en misforståelse, at du kan fratrække dit private internetabonnement, fordi du med al sandsynlighed ikke bruger det nok til, at det kan betegnes som erhvervsmæssig brug.
Den overordnede hovedregel har givet grobund for, at flere gennem tiden har indberettet udgifter, der ikke falder ind i Skattestyrelsen egen forståelse af reglerne for fradrag ved udlejning af bolig. I værste fald er der nogen, som har udnyttet det groft ved fx at købe hårde hvidevarer, installere dem privat og derefter indberette dem som fradrag til Skat. Den gik ikke, og derfor er der slet ikke mulighed for fradrag for hårde hvidevarer i dag. Men hvad kan du så fradrag for?
Du kan fx få fradrag for vedligeholdelse af lejemålet, ejendomsskatten, renovationsafgifter og renterne på dine lån.
Din Skatteordning kan også have betydning for, hvor meget du kan trække fra i Skat. Fx får du et højere fradrag for renter, hvis du bruger virksomhedsordningen.
I den virkelige verden, kan der være adskillige forskelligartede og uforudsete udgifter, når du først begynder at udleje din bolig. Der er desuden nogle udgifter, du først kan få fradrag for, når du en dag vælger at sælge boligen. Denne type udgifter betegnes ofte som ’forbedringer’, og er som ordet antyder, udgifter der forbedrer boligens værdi.
Modsat de tidligere nævnte fradrag, opnås skattebesparelsen af disse ikke i løbet af året, men først ved et salg af boligen. Her tillægges udgifterne anskaffelsessummen af boligen således, at avancen ved salg (salgspris minus anskaffelsessum) mindskes, og der hermed opnås et fradrag i skatten ved en eventuel fortjeneste på salget.
Om en udgift så går ind under et fradrag i året eller et fradrag ved et salg i fremtiden, kan være svært at skelne mellem. Det skyldes, at flere udgifter kan ligge i spændet mellem de to kategorier.
Det gør det ofte svært at få styr på fradragene, og hvordan de skal indberettes. Derfor vil der ofte være udgifter, hvor det er individuelle vurderingssager der afgør, hvorvidt der er fradrag for en given udgift.
I disse tilfælde kan det være en god ide at konsultere nogen, der har erfaring og viden indenfor området, så man optimerer sin skat og ikke overtræder loven.
I den virkelige verden, kan der være adskillige forskelligartede og uforudsete udgifter, når du først begynder at udleje din bolig. Der er nogle udgifter, du først kan få fradrag for, når du en dag vælger at sælge boligen. Denne type udgifter betegnes ofte som 'forbedringer', og er, som ordet antyder, udgifter, der forbedrer boligens værdi.
Som boligudlejer kan du kun få fradrag for vedligeholdelsesudgifter, ikke afholdte udgifter til forbedringer, som fx udskiftning af vaskemaskine, komfur, vinduer eller opførelse af altan. Som hovedregel kan du ikke fratrække udgifter, der bringer ejendommen i bedre stand, end den var ved udlejningens begyndelse.
Modsat de tidligere nævnte fradrag, opnås skattebesparelsen af såkaldte forbedringer ikke i løbet af året, men først ved et salg af boligen. Her tillægges udgifterne anskaffelsessummen af boligen således, at avancen ved salg (salgspris minus anskaffelsessum) mindskes, og der hermed opnås et fradrag i skatten ved en eventuel fortjeneste på salget.
Om en udgift så går ind under et fradrag i året eller et fradrag ved et salg i fremtiden, kan være svært at skelne mellem. Det skyldes, at flere udgifter kan ligge i spændet mellem de to kategorier. Det gør det ofte svært at få styr på fradragene, og hvordan de skal indberettes. Derfor vil der ofte være udgifter, hvor det er individuelle vurderingssager, der afgør, hvorvidt der er fradrag for en given udgift. I disse tilfælde kan det være en god ide at konsultere nogen, der har erfaring og viden indenfor området, så man optimerer sin skat og ikke overtræder loven.
Hvis du sælger en bolig, som du ikke selv har boet i, skal du betale skat af fortjenesten ved salget. Fortjenesten beregnes som forskellen mellem salgsprisen og anskaffelsessummen, hvor anskaffelsessummen forhøjes med 10.000 kr. hvert år, du har ejet boligen - dog ikke i salgsåret. Derudover kan du få fradrag for forbedringsudgifter, som der lægges oven i anskaffelsessummen. Det kan fx være udgifter til et nyt køkken.
Sælger du boligen til dit barn, kan det ske til en pris inden for +/- 20 % af den seneste offentlige vurdering. Det kan give skattemæssige fordele, da den skattepligtige avance optimeres. Hvis dit barn efterfølgende anvender boligen som sin primære bolig, kan dit barn sælge ejendommen efter parcelhusreglen. Det gør overdragelse inden for familien til en attraktiv mulighed for at minimere den skattemæssige belastning ved ejendomssalg.
Det kan være svært at holde 100 % styr på fradragene, men vi har gjort det nemt for dig på Digital Revisor.
Vi har nemlig samlet alle mulige fradrag i vores værktøj, så du kan opnå alle de fradrag, du har ret til. Når dine udgifter har været igennem vores værktøj, får du en udførlig guide, der fortæller dig, hvordan du skal indberette dine tal, så det hele går ordentligt til.
Vores revisorer har været lovgivningen igennem, så du ikke behøver at bruge tid på det selv. Hvis du har spørgsmål til nogle af dine udgifter, kan du altid spørge dem i chatten nede i højre hjørne.
Hvis du skal sælge den ejendom, du udlejer, bør du kende til parcelhusreglen.
Er du ny boligudlejer? Få hjælp til husleje, økonomi og Skat her.
Bliv klogere på interessentskabet som virksomhedskonstruktion.
Søren Frichs Vej 42H, 8230 Åbyhøj
CVR: 38710168
+45 53 69 41 42
support@digitalrevisor.nu