Forældrekøb regler, og hvordan du skal forholde dig

Mange unge mennesker, der fraflytter forældrenes rede, står overfor et uoverskueligt lejemarked, hvor de hurtigt kan købe sig fattige i forskellige boligudlejningsportaler. Her famler de rundt på lejemarkedet, ringer rundt og det hele virker som en skrue uden ende.

Derfor er forældrekøb et populært valg, hvis man som forældre vil hjælpe sit barn med at få fast tag over hovedet. Det gælder især i de store studiebyer, hvor der er rift om de fleste lejeboliger.  

Men at lave et forældrekøb, er det ikke det samme som at købe ind til en Lasagne i Netto. Der er regler for forældrekøb, som skal overholdes.

Hvad er et forældrekøb egentlig?

Mange tænker automatisk, at et forældrekøb drejer sig om forældre, der køber en bolig, som de lejer ud til deres børn. Det er ikke forkert, og det er da også den mest almindelige form.

Men hvis vi tager de juridiske briller på, kan vi udbrede forståelsen af forældrekøbet som et begreb.  

Skat definerer boligudlejning som forældrekøb, hvis du udlejer til ”nærtstående part”. Udover dit eget barn kan nærtstående part også være:

1. Dine bedsteforældre og deres ægtefæller
2. Dine forældre og eventuelt deres ægtefæller
3. Dine børns ægtefæller
4. Eller dine børnebørn og deres ægtefæller

Så hvis du udlejer eller køber en bolig for at udleje til en af ovenstående parter, bliver din udlejning defineret som et forældrekøb eller blot ”udlejning til nærtstående part”.

Et køb af bolig til fx dine forældre bliver også kaldt for omvendt forældrekøb. Når du først har foretaget et forældrekøb og begynder at leje ud til dit barn, så har et forældrekøb regler, der er gode at kende til og overholde. Dem vil vi gennemgå nedenunder.

Forældrekøb regler – her er hvad du skal være opmærksom på

Der er en hel række af ting og regler for forældrekøb, du skal være opmærksom på, når du udlejer til nærtstående part. Dem vil vi afdække i de følgende afsnit, så du undgår at gå ad ubetrådte stier, inden du foretager et forældrekøb.

Du bliver betragtet som selvstændig erhvervsdrivende

Nu tager vi lige de juridiske briller på igen.

Udover den juridiske definition på forældrekøb som udlejning til ”nærtstående part”, så bliver du også betragtet som erhvervsdrivende, hvis du udlejer bolig til et barn eller en forælder. Det skyldes, at udlejning er en erhvervsmæssig virksomhed, fordi du modtager en lejeindtægt fra din udlejer.

Det er ikke alle, der er klar over det, før de begiver sig ud i et forældrekøb.

En af hovedgrundene til, at det er godt at kende forældrekøbets regler, er netop det faktum, at din udlejning betragtes som en virksomhed af Skat.  

Det kan godt lyde som lidt af en mundfuld pludselig at drive virksomhed, men det behøver det ikke at være. Vi hjælper dig med at finde svar på dine spørgsmål.

Regler for forældrekøb og skat

Nogle af de vigtigste regler for forældrekøb at være opmærksom på er de skattetekniske regler. Du er vant til, at din bank, fagforening og andre indberetter skattepligtige oplysninger for dig. Men når det kommer til dit forældrekøb og skat, så er det kun dig selv, der reelt ved, hvor mange penge, der går ud og ind.

Du skal derfor bl.a. tage stilling til, hvilken skatteordning du vil bruge, men også have styr på, hvilke af dine udgifter, du kan få fradrag for. Det kan fx være vedligeholdelse af lejligheden. Og som det sidste, skal du også vide, hvor du skal skrive dine udgifter i Skats rubrikker.

Du skal med andre ord lave et skatteregnskab for din udlejning. Det skal bestå af dine indtægter og udgifter i forbindelse med dit forældrekøb i et givent skatteår. Din selvangivelse bliver udvidet med et par felter, som du måske ikke har set før.

Slip bekymringen om forældrekøbets regler og skat og beregn det med Digital Revisor

Forældrekøb regler og skat kan både være bøvlet og svært. Er du i tvivl om skatteberegningen, hvilke udgifter du kan trække fra og hvilke rubrikker du skal skrive dine tal i på Skat?

Så er Digital Revisor måske noget for dig. Vi har nemlig lavet et online værktøj til forældrekøbere og andre udlejere som dig, der beregner skatten automatisk og hjælper dig med at leve op til alle krav og regler for forældrekøb.

Værktøjet fører dig igennem 5 hurtige og enkle trin, og når du har skrevet dine indtægter og udgifter, finder værktøjet alle dine fradrag, beregner din skat og fortæller dig præcis, hvad du skal skrive i Skats rubrikker.

Har du brug for hjælp undervejs, kan du altid skrive til vores revisorer i chatten.

Lav en gratis bruger og prøv værktøjet.

Skatteregnskabet

Som forældrekøber er du selvstændig erhvervsdrivende, og det betyder, at du skal fortælle skattestyrelsen, hvilke indtægter og udgifter, du har haft i dit forældrekøb på et skatteår.

Du skal fx oplyse Skat om dine indtægter, som du får gennem huslejen og eventuelle betalinger til el, vand og varme. Dine udgifter kommer bl.a. fra ejendomsskat, udgifter til vedligeholdelse og forsikringer.

Når regnskabet skal gøres op, og du skal indberette til Skat, er det med at finde alle tallene frem.

Du har 3 forskellige muligheder til din indberetning. Du kan nemlig vælge mellem tre skatteordninger, og de hedder:

1. Personskatteloven
2. Kapitalafkastordningen
3. Virksomhedsordningen

Skatteordningerne giver dig adgang til forskellige fordele, som vi hurtigt vil gennemgå.

Personskatteloven er den mest enkle skattemetode at bruge. Det er også den første løsning, du møder på Skat, så du kender den sikkert allerede.

Du betaler skat af lejeindtægterne og kan få fradrag for udgifterne til selve driften af lejemålet. For at få bedst muligt overblik over det, når det hele skal opgøres, kan det være en fordel for dig at lave en konto, som kun vedrører din udlejning. Her skal alle ind- og udbetalinger i forbindelse med udlejningen ske, og på den måde kan du nemt få overblik over hele situationen.

I kapitalafkastordningen beregnes et kapitalafkast, som du betaler en lavere skat af. Men efter en regulering af kapitalafkastgrundlaget for forældrekøbere, vil kapitalafkastet i de fleste tilfælde være 0, fordi købsprisen for forældrekøbet ikke længere indgår i grundlaget for et kapitalafkast.

I virksomhedsordningen har forældrekøbere tidligere haft gode, skattemæssige fordele, men sådan som lovgivningen er skruet sammen i øjeblikket, er det kun muligt at opspare overskuddet i forældrekøbsboligen til en lav skat på 22 %. Det kan fx være en fordel for dig, der betaler topskat.

Du kan læse mere om skatteordningerne for forældrekøb og regler ved at klikke på knappen forneden.

Hvordan fastsættes huslejen?

Selvom et forældrekøb typisk købes af kærlighed og for at hjælpe dit barn med at have et godt sted at bo, som er til at betale sig fra, så betyder det ikke, at du bare kan sætte en kunstig og lav husleje.

Det skyldes, at der findes en ”markedsleje”, som Skat bruger til at vurdere, om du har sat huslejen på et niveau, der følger markedet og ikke skævvrider konkurrencen.

Men hvad er markedslejen?

Markedslejen er det beløb, du ville kunne opkræve din udlejer under almindelige omstændigheder, hvor du ikke udlejer til nærtstående part.

Hvilken leje du skal tage, kan du finde frem til ved sammenligne lejen på andre lejeboliger i samme område og samme stand. Det kan du bl.a. gøre ved at undersøge markedet på boligportalen eller andre hjemmesider, hvor udlejere promoverer lejemål.

Hvis du sætter huslejen på et niveau under markedslejen, vil Skat beskatte differencen på den fastsatte husleje og den husleje, Skat mener, du burde opkræve.

Det er selvfølgelig ærgerligt, fordi du kommer til at betale Skat af penge, du ikke har modtaget. Og derfor giver det bedst mening at sætte en husleje, der følger markedslejen.

Skat betragter nemlig også en lav husleje som en ”gave”. Og den gave kan, hvis den overstiger 68.700 kr. på et år, også give dit barn et skattesmæk på 15 % af beløbet.

Er det nødvendigt at lave en lejekontrakt?

Nej, det er faktisk ikke nødvendigt med en skriftlig lejekontrakt, men det kan være en rigtig god idé at bruge tid på alligevel. Det er der 3 overordnede grunde til:

1. Med en lejekontrakt kan dit barn søge boligstøtte
2. Du kan bevise, hvilken aftale der er indgået, hvis skattemyndighederne ønsker yderligere information om din udlejningsvirksomhed
3. Begge parter får en klar aftale, som I altid kan følge, hvis det bliver nødvendigt.

Derfor anbefaler vi at lave en lejekontrakt. Du kan fx lave en lejekontrakt med Legal Desk.

Hvilke udgifter kan du trække fra?

Noget af det, der kan være svært at finde ud af, når man gennemgår forældrekøbets regler, er regler om hvilke udgifter, du kan trække i Skat. Du har fradrag for de udgifter, der sætter dig i stand til at drive din ”virksomhed” og vedligeholdelse af boligen.

Skat skelner mellem vedligeholdelse og forbedringer. Vedligeholdelse gælder bl.a. malerarbejde. Forbedringer såsom nyt køkken eller bad, øger boligens værdi, men det er ikke noget, du kan få fradrag for.

Her er en liste med de nogle af de fradrag, du kan få. Vores værktøj hjælper dig med at få adgang til alle fradrag:

1. Fradrag for renter og bidrag
2. Vedligeholdelse – herunder malerarbejde, udbedring af slitage, generelt ting, der vedligeholder boligens værdi
3. El, vand og varme
4. Fællesudgifter – det kan bl.a. være udgifter til forsikring, afledningsafgift m.m.

Det her er ikke en udtømmende liste. Som nævnt hjælper vores værktøj at hente alle de fradrag, du har ret til, og du kan prøve det gratis.

Hvad kan du ikke få fradrag for?

1. Hårde hvidevarer
2. Afdrag på lån
3. Forbedringer i lejemålet såsom nyt køkken, bad eller gulv

Hvis du har brug for hjælp til at få styr på alle fradragene i forbindelse med dit forældrekøb, kan du bruge vores værktøj til at beregne dem. Udover det får du en oversigt, der fortæller, hvilke tal og rubrikker du skal skrive på Skat for at få fradragene i sidste ende. Hent alle de fradrag, du har ret til med Digital Revisor.

Hvilke regler gælder ved salg af forældrekøbet?

Hvis du en dag skal af med dit forældrekøb og ønsker at sælge den, er det også vigtigt at være opmærksom på, at der gælder særlige forældrekøbsregler her.

Hvis du sælger boligen til en person, som ikke er dig nærtstående, skal du betale skat af en eventuel fortjeneste. Den yderligere beskatning sker, fordi du ikke selv har boet i boligen.

Du kan på den anden side også overveje at sælge boligen til dit barn. I den forbindelse er det fx muligt at sælge boligen til den seneste offentlige vurdering af ejendommens værdi minus 15 %.

Har du brug for hjælp til at få styr på skat og regler for dit forældrekøb?

Det kan være overvældende at lære forældrekøbets regler, fradrag og få styr på skat. På Digital Revisor har vi hjulpet mange forældrekøbere med at indberette til skat og svare på spørgsmål.

Skal vi også hjælpe dig?